相続不動産の売却
行政書士ができるサポート内容
1.遺産分割協議書の作成
- 共有名義の不動産を整理するため、相続人同士の話し合いをサポートし、遺産分割協議書を作成。
- 次各相続人の意向を踏まえ、公平な合意形成を促す。
2. 相続登記のサポート
（司法書士と連携）
- 共行政書士自身は登記手続きは行えないが、相続関係説明図や必要書類を作成し、司法書士と連携してスムーズな登記を支援。
- 共有名義を解消するための単独名義への変更登記の準備も行う。
3. 共有状態の解消方法の提案
- 代償分割：1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う。
- 換価分割：不動産を売却し、売却代金を分割する。
- 共有持分の売却：持分を他の相続人や第三者に売却する。
これらの方法について、相続人に説明し、最適な選択肢をアドバイス。
4. 相続人間の合意形成のサポート
（書面作成）
- 共有者間のトラブルを防ぐため、共有合意書を作成し、管理方法や売却時のルールを明文化。
- 必要に応じて公正証書にし、後々の争いを防ぐ。
5. 売却のサポート
（不動産業者と連携）
- 共有不動産を売却する際のサポート（不動産業者の紹介、書類作成、契約書チェック）。
- 買主との交渉がスムーズに進むよう、契約条件を整理。
6. 共有不動産の管理に関する協議書作成
- 共有状態のまま維持する場合、修繕費や固定資産税の負担割合を明確にするための管理協議書を作成。
- 後々のトラブルを防ぐためのルール作りをサポート。
行政書士と他士業との連携
- 司法書士：相続登記の実施
- 弁護士：訴訟や調停が必要な場合の対応
- 税理士：相続税の計算や節税対策
相続不動産の売却と
トラブル回避のポイント
相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売買とは異なる手続きや注意点が多くあります。
また、共有名義の場合や相続人間で意見が合わない場合は、トラブルに発展しやすいため、慎重に進める必要があります。
本記事では、相続不動産の売却の流れとトラブルを防ぐポイント、行政書士がサポートできる内容について解説します。
1. 相続不動産の売却の流れ
相続不動産の売却には、いくつかの重要なステップがあります。
-
01 相続登記の完了（義務化）
- 被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却できないため、相続登記を行い名義を変更する。
- 2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると過料（罰則）の対象になるため早めの手続きを推奨。
-
02 相続人全員の合意を得る
- 共有名義の場合、売却には全員の同意が必要。
- 意見が割れる可能性があるため、早めに話し合いを行い、合意形成を図る。
-
03 売却価格の査定を受ける
- 不動産の市場価格を把握するため、不動産会社に査定を依頼する。
- 価格に納得できるか、売却方法を検討する。
-
04 売却方法の決定
- 仲介売却：市場価格で売れるが、買主が見つかるまで時間がかかる。
- 買取：不動産会社が直接買い取るため早く売れるが、売却価格が相場より低くなる。
-
05 売買契約の締結・引き渡し
- 売却契約を締結し、買主に不動産を引き渡す。
- 売却益が発生した場合、譲渡所得税の納付も考慮する。
2. 相続不動産の売却でトラブルを防ぐポイント
不相続不動産の売却において、特にトラブルになりやすいのが共有名義の解消や相続人間の意見の対立です。
以下の対策を講じることで、円満に売却を進めることができます。
① 共有名義の問題を事前に解決
- 代償分割：1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う。
- 換価分割：不動産を売却し、売却代金を分割する。
- 共有持分の売却：持分を他の相続人や第三者に売却する方法も検討。
② 遺産分割協議書を作成し、
明確な合意を得る
- 相続人全員の合意を文書に残すことで、後々のトラブルを防ぐ。
- 公正証書として残すと、より確実。
③ 相続税・譲渡所得税の確認
- 相続税：基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は申告・納付が必要。
- 譲渡所得税：売却益が出た場合、一定の税率が適用されるため、節税対策を検討する。
④ 専門家のサポートを受ける
相続や不動産売却には法的・税務的な知識が必要なため、行政書士や税理士、不動産会社と連携して進めることが望ましい。
2. 相続不動産の売却でトラブルを防ぐポイント
不相続不動産の売却において、特にトラブルになりやすいのが共有名義の解消や相続人間の意見の対立です。
以下の対策を講じることで、円満に売却を進めることができます。
① 共有名義の問題を事前に解決
- 代償分割：1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う。
- 換価分割：不動産を売却し、売却代金を分割する。
- 共有持分の売却：持分を他の相続人や第三者に売却する方法も検討。
② 遺産分割協議書を作成し、
明確な合意を得る
- 相続人全員の合意を文書に残すことで、後々のトラブルを防ぐ。
- 公正証書として残すと、より確実。
③ 相続税・譲渡所得税の確認
- 相続税：基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は申告・納付が必要。
- 譲渡所得税：売却益が出た場合、一定の税率が適用されるため、節税対策を検討する。
④ 専門家のサポートを受ける
相続や不動産売却には法的・税務的な知識が必要なため、行政書士や税理士、不動産会社と連携して進めることが望ましい。
3. 行政書士ができるサポート
行政書士は、相続不動産の売却に関する書類作成や手続きのサポートを行い、スムーズな売却を支援します。
① 遺産分割協議書の作成
- 共有者間の合意を文書化し、後のトラブルを防ぐ。
- 売却時の条件を明記することで、共有者全員が納得できる形にする。
② 相続登記の準備
（司法書士との連携）
- 相続関係説明図や必要書類を作成し、司法書士と協力してスムーズな登記を支援。
③ 共有名義の解消サポート
- 共有持分売却の相談：他の相続人や第三者への持分売却をサポート。
- 管理協議書の作成：不動産の維持管理費の分担を決め、トラブルを防ぐ。
④ 不動産売却の手続き支援
- 不動産会社とのやり取りをサポートし、スムーズな売却を支援。
- 契約書の作成やチェックを行い、法的リスクを回避
まとめ
相続不動産の売却は、相続登記や相続人全員の合意形成、税金対策など多くのポイントを考慮する必要があります。
特に共有名義の場合、意見の対立が発生しやすいため、適切な分割方法や管理ルールを決めることが重要です。
行政書士は、遺産分割協議書の作成や共有名義の調整、書類手続きのサポートを通じて、円滑な売却をお手伝いします。
相続不動産の売却でお困りの方は、早めに専門家に相談することをおすすめします。